通称「空き家特例」について
こんにちは！愛知県江南市を中心に扶桑町・大口町・犬山市・一宮市・岩倉市エリアで解体工事を行っているHome＆nico解体のブログ担当です。
不動産や相続のことって、用語が難しくて「うわ、難しそう…」ってなりがちですよね。
今日は、親から家を相続したけれど「誰も住む予定がないし、どうしよう？」と悩んでいる方にぜひ知っておいてほしい、通称「空き家特例」についてお話しします。
この制度、うまく使うと税金が数百万円単位で変わることもある、とってもおトクな制度なんです。ポイントを分かりやすく解説していきますね！
そもそも「空き家特例」ってなに？
一言でいうと、「相続した古いお家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円まで差し引いてあげますよ！」という制度です。
通常、不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して約20%〜39%の税金がかかります。 例えば、1,000万円の利益が出たら、ざっくり200万円くらいは税金で持っていかれちゃうイメージです。
でも、この特例を使えば「3,000万円までの利益なら税金はゼロ！」にできる可能性があります。これ、すごく大きいですよね。
国としては「管理されない空き家が増えると危ないから、早めに壊すか売るかして活用してね」という狙いがあって、この太っ腹な特例を作ったんです。
どんな人が対象になるの？（適用条件）
「家を相続して売れば誰でもOK！」というわけではなく、いくつかクリアしなきゃいけないハードルがあります。主なポイントを見ていきましょう。
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「家」自体の条件
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられたものであること（旧耐震基準の建物）。
- 区分所有建物（いわゆるマンション）ではないこと（一戸建て限定です）。
- 亡くなった人が、亡くなる直前まで一人で住んでいたこと。
※老人ホームに入居していた場合も、一定の条件を満たせばOKになりました！
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「売却」の条件
- 相続してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 親族など、特別な関係がある人に売るのではないこと。
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「売り方」の条件（ここが重要！）
ただ売ればいいわけではなく、次のどちらかの状態で引き渡す必要があります。
- 耐震リフォームをして売る（今の基準に合うようにして売る）
- 建物を解体して、更地（さらち）にして売る
実際には、古い家を耐震リフォームするのはお金がかかるので、「解体して更地にして売る」パターンが圧倒的に多いです。
【2024年からの新ルール】ここが使いやすくなった！
実は、令和6年（2024年）からルールが少し優しくなりました。
これまでは「売る前に」解体やリフォームを済ませておかなければならなかったのですが、改正後は「売った後、翌年2月15日までに解体やリフォームが完了していればOK」となりました。
「とりあえず現状のまま売って、買主さんが決まってから解体する」という流れができるようになったので、活用の幅がぐんと広がっています。
注意すべき「落とし穴」とチェックポイント
とってもおトクな特例ですが、気をつけるべき注意点もいくつかあります。
① 「一人暮らし」が絶対条件
亡くなった親御さんが、誰かと一緒に住んでいた場合は対象外です。例えば「お母さんが亡くなった時、長男も一緒に住んでいた」というケースは使えません。あくまで「空き家」になることが前提の制度だからです。
② 期限を過ぎるとアウト！
「相続から3年後の年末まで」という期限は絶対です。相続の手続きで揉めていたり、売却活動をのんびりしすぎたりして期限を過ぎてしまうと、3,000万円の控除は受けられなくなります。
③ 「被相続人居住用財産確認書」が必要
確定申告のときに、自治体（市区町村）から発行してもらう確認書類が必要です。これをもらうために、電気・ガスの使用履歴や閉栓の証明などを集める必要があるので、早めに準備しておきましょう。
④ 複数の相続人がいる場合
家を兄弟3人で分けて相続し、それぞれが確定申告をする場合、一人につき最大3,000万円（合計で9,000万円ではない点に注意）の控除が受けられます。ただし、2024年以降は「相続人が3人以上の場合は一人2,000万円まで」という制限がついたので、家族会議が必要です。
まとめ：早めの相談が「数百万円」の差に！
空き家特例は、古い実家の処分に悩む人にとって、本当に心強い味方です。
- 実家が昭和56年以前の戸建てかチェック
- 一人暮らしだったか確認
- 期限（3年後の年末）を意識して早めに動き出す
この3つをまずは意識してみてください。
「うちは対象になるのかな？」「解体費用と税金、どっちが得？」と迷ったら、まずは信頼できる不動産会社や税理士さんに相談してみるのが一番の近道です。
そのまま放っておくと、固定資産税だけがかかり続けたり、お家が傷んで近所に迷惑をかけてしまったりすることもあります。この特例をきっかけに、大切な実家のこれからについて考えてみてはいかがでしょうか？
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