こんにちは！愛知県江南市を中心に扶桑町・大口町・犬山市・一宮市・岩倉市エリアで解体工事を行っているHome＆nico解体のブログ担当です。

今日は、マイホームを検討中の方や、ご実家の今後を考えている方にぜひ知っておいてほしい「建て替えできない土地（再建築不可物件）」について、分かりやすくお話ししていきたいと思います。

「えっ、自分の土地なのに自由に建て替えられないの？」と驚かれるかもしれませんが、実は日本の法律には、安全に暮らすための大事なルールがあるんです。

そもそも「建て替えできない土地」ってどんな土地？

結論から言うと、一番多い理由は「接道義務（せつどうぎむ）」を果たしていない土地です。

都市計画区域内では、建築基準法という法律で「建物を建てる土地は、幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」と決められています。

具体的には、以下のような土地が「再建築不可」になりやすいです。

• 無道路地： 道路に全く接しておらず、他人の土地に囲まれている。
• 袋地（ふくろじ）： 細い通路の奥に敷地がある「旗竿地」のような形で、その通路幅が2メートル未満。
• 囲繞地（いぎょうち）： 周囲を完全に他人の土地に囲まれている。

なぜそんなルールがあるの？

「自分の勝手じゃないか！」と思うかもしれませんが、これには深い理由があります。それは「命を守るため」です。

もし火事や急病人が出たとき、道が狭かったり接していなかったりすると、消防車や救急車が中まで入ってこれませんよね。街全体の安全と防災のために、この「2メートル」というルールはとても厳格に守られているんです。

自分の土地が「建て替え不可」か確認する方法

「うちの土地はどうかな？」と思ったら、まずは自分でチェックできる方法があります。

1. 公図（こうず）や測量図を見る： 法務局で取得できる図面を見て、道路と敷地がどう接しているか確認しましょう。
2. 現地でメジャーを使って測る： 道路に接している部分（間口）が2メートルあるか、前の道路自体の幅が4メートルあるか、実際に測ってみるのが一番手っ取り早いです。
3. 自治体の役所で聞く： 「建築指導課」などの窓口で住所を伝えると、その土地が道路に接しているか、建築許可が下りる場所かどうかを教えてくれます。

建て替えできない土地の「資産価値」は？

正直にお伝えすると、資産価値としては一般的な土地よりも低くなるのが現実です。

• 価格の目安： 近隣の相場の5割〜7割程度になってしまうことが多いです。
• ローンの壁： 銀行などの金融機関は「担保価値が低い」と判断するため、住宅ローンの審査が通りにくい（または通らない）というデメリットがあります。

ただし、裏を返せば「固定資産税が安い」というメリットもあります。静かな環境を好んで、あえてリノベーション前提で安く購入する賢い買い手さんも最近は増えていますよ！

諦めないで！対処法や解決策はあります

「建て替えできない」と言われても、絶望する必要はありません。いくつか解決の糸口があります。

1.隣の土地を少しだけ「借りる」か「買う」

隣地の方から土地を数十センチ分だけ買い取ったり、あるいは等価交換したりして、道路に接する部分を2メートル以上に広げる方法です。これが一番根本的な解決になります。

2.「セットバック」をする

前の道路の幅が4メートルない場合、自分の土地を少し下げて（道路として提供して）道を広げることで、建築が許可されるケースがあります。

3.「43条但し書き申請」を利用する

道路には接していないけれど、周囲に広い空き地があるなど、安全上に支障がないと特定行政庁が認めた場合に限り、例外的に建て替えが許可される制度があります。専門家（建築士さんなど）への相談が必要ですが、希望の光になります。

4.「リフォーム・リノベーション」で住み続ける

「建て替え」はダメでも、「リフォーム」は可能です（ただし、柱を全部抜くような大規模なものは制限がかかる場合があります）。 最近は古民家再生の技術もすごいので、今の骨組みを活かして新築そっくりに蘇らせるのも素敵な選択肢ですね。

まとめ

建て替えできない土地は、一見すると不自由に見えますが、しっかり対策を知っていれば賢く付き合っていくことができます。

もしご自身やご家族の土地が「これって大丈夫かな？」と不安になったら、まずは信頼できる不動産会社や建築士さんに相談してみるのが一番の近道です。

「古いからダメだ」と決めつけず、その土地ならではの活かし方を一緒に探していきましょう！

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